Zuletzt hatten wir im FYB 2018 zu aktuellen Brennpunkten aus der Betriebsprüfung berichtet. Seitdem hat sich viel Neues getan, nicht nur auf Seiten der Rechtsprechung, sondern auch auf der Seite der Gesetzgebung. „ATAD“ und „DAC6“ seien hier nur als Stichwörter genannt, deren Wirkung sicherlich bis weit über den Jahreswechsel 2020/ 2021 hinausreichen wird. Mit diesem Beitrag wollen wir wieder einige aktuelle Themen aus unserer Real-Estate Praxis vorstellen und soweit möglich Handlungsempfehlungen geben.

Naturgemäß haben wir eine selektive Themenauswahl vorgenommen, weitere Dauerbrenner wie z.B. die vorübergehende USt.-Senkung wurden auch aus Platzgründen ausgespart.

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Autor:
Thomas Jäger,
StB, Geschäftsführer, LM Audit & Tax GmbH, München

Im Folgenden möchten wir Sie über aktuelles zum Transparenzregister 2020 informieren.

Informationen zum Transparenzregister 2020

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Der Bundesfinanzhof (BFH) hat das Bundesfinanzministerium (BMF) zum Beitritt zu einem Revisionsverfahren aufgefordert, in dem es um die Frage geht, ob die vom BMF entwickelte Arbeitshilfe für die Aufteilung von Kaufpreisen für bebaute Grundstücke auf den Grund und Boden einerseits und auf das Gebäude andererseits in der Praxis zugrunde gelegt werden kann.

Hintergrund: Wird ein bebautes Grundstück erworben und zur Erzielung von Einkünften genutzt, z. B. durch Vermietung oder durch Verwendung für den Betrieb, darf nur das Gebäude abgeschrieben werden, nicht aber der Grund und Boden. Der Kaufpreis für das bebaute Grundstück muss daher auf das Gebäude und auf den Grund und Boden aufgeteilt werden; je höher der Gebäudeanteil ausfällt, desto vorteilhafter ist dies für den Steuerpflichtigen, da das Gebäude gewinnmindernd abgeschrieben werden kann. Das BMF hat eine sog. Arbeitshilfe in Gestalt einer Excel-Tabelle veröffentlicht, die eine Kaufpreisaufteilung ermöglichen soll und von den Finanzämtern angewendet wird.

Sachverhalt: Die Klägerin ist eine Grundstücksgemeinschaft, die im April 2017 eine 38 qm große Einzimmerwohnung (Baujahr 1973) in Berlin zum Kaufpreis von 110.000 € erwarb, die vermietet wurde. Im Kaufvertrag wurde vereinbart, dass der Wert des Bodens 20.000 € betragen sollte, sodass auf das Gebäude 90.000 € (ca. 81 %) entfielen. Die Klägerin berechnete die Abschreibung daher auf einer Bemessungsgrundlage von 81 % des Gesamtkaufpreises. Das Finanzamt errechnete dagegen mittels Arbeitshilfe des BMF einen Gebäudeanteil von nur ca. 30 % und minderte daher die Abschreibung.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) hat nun das BMF zum Beitritt zu dem Revisionsverfahren aufgefordert:

• Der BFH will sich in dem Revisionsverfahren grundlegend mit der Frage beschäftigen, ob der Arbeitshilfe des BMF Bedeutung bei der Aufteilung eines Kaufpreises nach den realen Verkehrswerten zukommt.
• Der Beitritt des BMF erfolgt, damit das BMF die Arbeitshilfe und deren Grundlagen erläutern und zur allgemeinen Problematik der Aufteilung von Kaufpreisen bei bebauten Grundstücken Stellung nehmen kann.

Hinweise: Eine abschließende Entscheidung über diese Frage ist mit dem Beitrittsbeschluss noch nicht verbunden, sondern diese wird erst zum Abschluss des Revisionsverfahrens gefällt. Aus dem Beitrittsbeschluss des BFH ergibt sich auch noch keine Tendenz, ob der BFH die Arbeitshilfe steuerlich anerkennen wird.

Für Käufer bebauter Grundstücke gilt, dass eine Kaufpreisaufteilung durch das Finanzamt nicht akzeptiert, sondern Einspruch eingelegt werden sollte, damit die Entscheidung des BFH im aktuellen Revisionsverfahren abgewartet werden kann.

Die Entscheidung des BFH in dem Verfahren wird erhebliche praktische Bedeutung haben. Denn nach der Arbeitshilfe des BMF ergeben sich oft sehr hohe Bodenwerte, sodass nur ein kleiner Teil des Kaufpreises auf das Gebäude entfällt und damit abschreibbar ist; im Streitfall waren dies lediglich 30 %.

Das Problem der Anwendbarkeit der Arbeitshilfe stellt sich nicht, wenn Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag eine Kaufpreisaufteilung vornehmen. Eine solche Aufteilung ist grundsätzlich vom Finanzamt zu akzeptieren. Allerdings gilt dies nach der Rechtsprechung nicht, wenn die Aufteilung nur zum Schein erfolgt oder gestaltungsmissbräuchlich ist oder wenn sie derart deutlich von den Verkehrswerten abweicht, dass sie wirtschaftlich nicht mehr haltbar ist. Gerade wenn die Bodenrichtwerte enorm gestiegen sind, wird eine vertragliche Kaufpreisaufteilung vom Finanzamt häufig nicht mehr anerkannt, weil der sich nach der vertraglichen Kaufpreisaufteilung ergebende Bodenwert deutlich niedriger ist als der Bodenrichtwert.

Ein gewerblicher Grundstückshandel kann auch dadurch entstehen, dass der Steuerpflichtige auf einem Grundstück, das ihm seit mehr als zehn Jahren gehört, ein neues Gebäude errichtet und das Grundstück anschließend veräußert. Für die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels genügt es jedoch nicht, dass das bereits vorhandene Gebäude lediglich erweitert oder in seinem Zustand wesentlich verbessert wird.

Hintergrund: Wer Immobilien vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Wer eine Immobilie verkauft, kann sonstige Einkünfte oder Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielen (sog. gewerblicher Grundstückshandel). Der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie bleibt u. a. dann steuerfrei, wenn ein Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist erfolgt; außerdem ist der Gewinn nicht gewerbesteuerpflichtig. Wer allerdings von vornherein vorhat, die Immobilie vorrangig zu verkaufen, wird gewerblich tätig. Als Faustregel gilt: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien kauft und verkauft, ist gewerblicher Grundstückshändler.

Streitfall: Der Kläger errichtete 1980 auf einem Privatgrundstück eine Seniorenresidenz, die er an eine GmbH vermietete. 1999 beantragte er eine Baugenehmigung für einen Erweiterungsbau, der 2004 fertiggestellt wurde. Durch den Erweiterungsbau verdoppelte sich die Kapazität der Pflegeplätze. Der Kläger brachte die Immobilie zum 1.7.2005 in eine im Jahr 2000 gegründete GmbH & Co. KG ein, deren alleiniger Kommanditist er war. Die KG übernahm die Verbindlichkeiten, die mit der Immobilie zusammenhingen. Das Finanzamt nahm einen gewerblichen Grundstückshandel an, weil der Kläger wie ein Bauträger tätig geworden sei und weil er über eine andere KG noch elf Baulandgrundstücke verkauft habe. Die Einbringung des Grundstücks in die KG habe daher zu einem gewerblichen Gewinn geführt.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) hält einen gewerblichen Grundstückshandel für möglich und hat die Sache zur weiteren Aufklärung an das Finanzgericht (FG) zurückverwiesen:

• Auch wenn ein Steuerpflichtiger innerhalb von fünf Jahren weniger als vier Objekte kauft und veräußert, kann ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen. Dies ist der Fall, wenn feststeht, dass der Steuerpflichtige eine unbedingte Veräußerungsabsicht hatte. Ein Indiz hierfür ist, dass der Steuerpflichtige das Grundstück schon vor dem Abschluss der Bebauung durch ihn verkauft. Für einen gewerblichen Grundstückshandel spricht, wenn der Steuerpflichtige wie ein Bauunternehmer, Generalübernehmer oder Baubetreuer tätig wird.
• Auch die Veräußerung eines kurz zuvor vom Steuerpflichtigen bebauten Grundstücks kann zu einem gewerblichen Grundstückshandel führen. Entsprechendes gilt für vergleichbare werterhöhende Aktivitäten wie die Erschließung eines Grundstücks oder die Teilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen und deren umfangreiche Sanierung vor der Veräußerung. Weiterhin sprechen auch der Abriss des bisherigen Gebäudes und der in Veräußerungsabsicht erfolgte Neubau für einen gewerblichen Grundstückshandel. In den hier genannten Fällen können daher auch Grundstücke, die der Steuerpflichtige seit mehr als zehn Jahren hält, zum gewerblichen Grundstückshandel zählen.
• Im Streitfall könnten die Baumaßnahmen des Klägers zu einem gewerblichen Grundstückshandel geführt haben, wenn hierdurch ein neues Gebäude hergestellt worden ist, sei es als eigenständiges Gebäude neben dem bisherigen Altbau, sei es als selbständiger Gebäudeteil oder sei es durch Entstehung eines einheitlichen neuen Gebäudes, das aus dem Altbau und dem Erweiterungsbau besteht. Allein die Verdoppelung der Kapazität spricht allerdings noch nicht für die Herstellung eines neuen Gebäudes; vielmehr wäre erforderlich, dass der Erweiterungsbau eine eigene statische Standfestigkeit aufweist.

Hinweise: Das FG muss nun prüfen, ob ein neues Gebäude entstanden ist oder ob der Erweiterungsbau lediglich mit der Altbausubstanz verschachtelt worden ist, ohne eine eigene statische Standfestigkeit aufzuweisen und ohne dem Gesamtensemble das Gepräge zu geben. Eine Flächenvergrößerung von 150 % oder mehr würde für die Entstehung eines neuen Gesamtgebäudes sprechen.

Sollte der Kläger einen gewerblichen Grundstückshandel betrieben haben, hätte er das Grundstück aus seinem Betrieb „Gewerblicher Grundstückshandel“ in die GmbH & Co. KG eingebracht. Diese Einbringung wird als Veräußerung behandelt, weil der Kläger hierfür Gesellschaftsrechte erhielt und weil die GmbH & Co. KG die Verbindlichkeiten des Klägers übernahm. Zum gewerblichen Grundstückshandel würde auch das Altgebäude und der auf das Altgebäude entfallende Grund und Boden gehören.

Sollte hingegen kein neues Gebäude entstanden sein, sondern die bisherige Gebäudesubstanz lediglich erweitert oder wesentlich verbessert worden sein, bestünde kein gewerblicher Grundstückshandel. Die Einbringung in die GmbH & Co. KG löst dann weder Einkommen- noch Gewerbesteuer aus.

Das Bundesfinanzministerium (BMF) ermöglicht Unternehmern, die von der Corona-Krise betroffen und noch nicht für den Veranlagungszeitraum (VZ) 2019 veranlagt worden sind, auf Antrag die nachträgliche Herabsetzung der Vorauszahlungen zur Einkommen- oder Körperschaftsteuer für 2019 durch einen sog. pauschalen Verlustrücktrag in Höhe von 15 % der Einkünfte, die der Festsetzung der Vorauszahlungen für 2019 zugrunde gelegt wurden. Voraussetzung ist, dass sich für 2020 voraussichtlich ein Verlust ergeben wird. Normalerweise kann ein im Jahr 2020 entstandener Verlust erst nach Abschluss der Veranlagung für 2020 nach 2019 rückgetragen werden.

Kernaussagen des BMF:

• Antragsberechtigt sind von der Corona-Krise betroffene Steuerpflichtige mit Gewinneinkünften (Einkünfte aus Gewerbebetrieb, selbständiger Arbeit oder Land- und Forstwirtschaft) oder Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.
• Von einer Betroffenheit durch die Corona-Krise ist auszugehen, wenn die Vorauszahlungen zur Einkommen- oder Körperschaftsteuer für 2020 bereits auf Null herabgesetzt worden sind.
• Der pauschale Verlustrücktrag beträgt 15 % der Einkünfte, die für die Vorauszahlungen für 2019 zugrunde gelegt worden sind. Maximal darf sich der pauschale Verlustrücktrag auf 1 Mio. € belaufen, bei Ehegatten auf 2 Mio. €.
• Infolge des pauschalen Verlustrücktrags werden die Vor-auszahlungen für 2019 neu berechnet und anteilig erstattet.

Beispiel: U ist Unternehmer und hat für 2019 Einkommen-steuer-Vorauszahlungen in Höhe von 25.000 € auf der Grundlage erwarteter Einkünfte in Höhe von 100.000 € entrichtet. Im März 2020 muss er sein Unternehmen wegen der Corona-Krise bis auf Weiteres schließen; er erwartet für 2020 einen hohen Verlust. U kann nun zwei Anträge stellen:

• Zum einen kann er die Herabsetzung der Vorauszahlungen für 2020 auf Null beantragen. Soweit U bereits die Vorauszahlung für das I. Quartal 2020 entrichtet hat, wird ihm diese Zahlung erstattet.
• Zum anderen kann er einen pauschalen Verlustrücktrag in Höhe von 15.000 € in das Jahr 2019 vornehmen, nämlich 15 % der für die Vorauszahlungen 2019 zugrunde gelegten Einkünfte von 100.000 €. Das Finanzamt berechnet nun die Vorauszahlungen für 2019 neu, indem es nur noch 85.000 € statt der 100.000 € Einkünfte für die Berechnung der Vorauszahlungen zugrunde legt. Ergibt sich aufgrund dieser Berechnung eine Gesamtvorauszahlung für 2019 in Höhe von 21.000 €, werden dem U Vorauszahlungen in Höhe von 4.000 € erstattet, da er bereits 25.000 € für 2019 geleistet hat.

Sollte es dem Unternehmen im Verlauf des Jahres wieder besser gehen und es doch einen Gewinn für 2020 erwirtschaften, muss der Unternehmer die Erstattung der Vorauszahlungen für 2019 wieder zurückzahlen.