Jahresinformationen 2025
Auch bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung kommt es für die steuerliche Anerkennung auf die Einkünfteerzielungsabsicht (oder auch Gewinnerzielungsabsicht) an. Liegt diese nicht vor, können Verluste (z.B. aus der Vermietung von Wohnungen) möglicherweise nicht anerkannt werden.
Das Finanzgericht Rheinland-Pfalz (FG) ist in einem Urteil auf die spezielle Thematik der teilweisen potenziellen Selbstnutzung von vermieteten Ferienimmobilien durch den Eigentümer eingegangen. In dem Fall wurden bei den Ferienimmobilien überwiegend über die Jahre erhebliche Verluste „erzielt“. Aus Sicht des FG ist von einer Einkünfteerzielungsabsicht in diesem Fall nur dann auszugehen, wenn bei einer ausschließlich an Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnung die Vermietung die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen nicht erheblich (d.h. um mindestens 25 %) unterschreitet.
Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vermietungszeiten kommt es unter Umständen nicht nur auf die Gemeinde an, in der die Immobilie liegt, es können auch einzelne Gemeindegebiete (z.B. ausgewiesene Ferienorte) maßgeblich sein. Die 25-%-Grenze ist hierbei nicht starr, sondern es gilt: Je stärker die Grenze überschritten wird, umso mehr müssen auch andere Gründe für den Leerstand (z.B. Renovierungen) in die Beurteilung einbezogen werden.
Im Besprechungsfall verneinte das FG die Einkünfteerzielungsabsicht. Im Zuge der Revision jedoch präzisierte der Bundesfinanzhof (BFH) die Kriterien zur Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht und verwies den Fall an das FG zurück.
Bei der 25 %-Grenze ist laut BFH nicht auf ein einzelnes Jahr abzustellen. Vielmehr müsse ein Betrachtungszeitraum von drei, bei Unsicherheiten aber sogar fünf Jahren herangezogen werden. Dies sei geboten, da es in einzelnen Jahren – sei es durch Sanierung, Schlechtwetter oder aus anderen Gründen – immer mal wieder zu einer Auslastung der Ferienwohnung kommen könne, die unter der 75-%-Schwelle liege. Das Finanzamt müsse daher innerhalb dieses erweiterten Prüfungszeitraums alle tatsächlichen Vermietungstage den ortsüblichen gegenüberstellen und errechnen, ob die tatsächliche Vermietung weniger als 75 % der ortsüblichen Vermietungstage umfasst habe.
Hinweis:
Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung ist grundsätzlich von einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen. Hier müssen dann keine weiteren Nachweise erbracht werden. Lediglich bei einem regelmäßigen Leerstand wie im Fall von Ferienwohnungen sind weitere Nachweise notwendig.
