Hintergrund: Die Einordnung eines Investmentfonds als Immobilien- oder sogar Auslandsimmobilienfonds ist von entscheidender Bedeutung, entscheidet sie doch darüber, ob die Investmenterträge der Anleger zu 60% oder sogar zu 80% steuerfrei sind (sogenannte Immobilienteilfreistellung bzw. Auslands-Immobilienteilfreistellung). Maßgeblich ist insoweit,
ob der Investmentfonds fortlaufend mehr als 50% seines Aktivvermögens in Immobilien bzw. in ausländische Immobilien anlegt. Für die Anleger ist es also vorteilhaft, wenn ein möglichst großer Teil des Vermögens eines Investmentfonds als Immobilien qualifiziert. Die Voraussetzungen hierfür wurden mit dem Wachstumschancengesetz mit Wirkung ab 2025 deutlich verschärft. Hiernach sind Immobilien bei der Quotenberechnung nicht als Immobilien anzusetzen, wenn die Einkünfte aus der Vermietung oder Verpachtung oder aus der Veräußerung keiner Besteuerung unterliegen oder zu mehr als 50 Prozent von der Besteuerung befreit sind. Die Immobilie gilt dann als sonstiger Vermögensgegenstand, der nicht zu einer Teilfreistellung bei den Anlegern berechtigt. Gleiches gilt für Immobilien, die der Investmentfonds mittelbar über Kapital- oder Personengesellschaften hält.
Das BMF-Schreiben: Mit Schreiben vom 24.11.2025 hat das BMF die Auffassung der Finanzverwaltung zur neuen Rechtslage dargelegt. Demnach ist es bereits schädlich, wenn eine der beiden Voraussetzungen erfüllt ist, also wenn entweder die Veräußerung der Immobilie oder die Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung steuerbefreit sind oder einer überwiegenden Steuerbefreiung unterliegen. Keine hinreichende Besteuerung von Veräußerungsgewinnen soll darüber hinaus vorliegen, wenn lediglich die Abschreibungen rückgängig gemacht werden, nicht jedoch die Wertsteigerung der Immobilie besteuert wird (sogenannte Claw-back-Besteuerung).
Unschädlich soll demgegenüber sein, wenn Gewinne mit Verlusten aus Vorjahren verrechnet werden oder wenn Verluste in vergangene Veranlagungszeiträume zurückgetragen werden.
Auch niedrige oder ermäßigte Steuersätze sollen unschädlich sein.
Entscheidend ist für die Finanzverwaltung nicht, ob im jeweiligen Veranlagungszeitraum tatsächlich (Veräußerungs-)Gewinne aus der Immobilie generiert wurden; stattdessen kommt es für die Finanzverwaltung darauf an, ob die jeweils geltende Rechtslage im Belegenheitsstaat der Immobilie eine hinreichende Besteuerung theoretisch vorsieht.
Immerhin gewährt die Finanzverwaltung den Investoren eine einjährige „Schonfrist“: es reicht aus, wenn die neuen Vorgaben erst ab dem 01.01.2026 eingehalten werden.
Fazit:
Der Investmentfonds oder – insbesondere bei ausländischen Investmentfonds – der deutsche Investor müssen zukünftig also die steuerlichen Vorschriften im Ausland laufend im Blick behalten, wenn die Teilfreistellung in Anspruch genommen werden soll. Dem Finanzamt ist im Zweifel die Steuerrechtslage für jede Immobilie im Bestand des Investmentfonds jährlich darzulegen. Ob das in der Praxis umgesetzt werden kann, ist zweifelhaft. Vor allem bei ausländischen Investmentfonds, an denen deutsche Investoren nur in geringem Umfang beteiligt sind, dürften die deutschen Investoren weitgehend auf sich alleine gestellt sein. Faktisch wird das Investieren in Investmentfonds mit ausländischen Immobilien unattraktiver gemacht. Bürokratieabbau sieht anders aus.
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Anwendungsfragen zum Investmentsteuergesetz in der ab dem 1. Januar 2018 geltenden Fassung (InvStG)
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