Jahresinformation 2025
Die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung ermöglicht es Grundstücksgesellschaften in Form
einer GmbH, im Ergebnis keine Gewerbesteuer für Vermietungserträge zahlen zu müssen. Vielmehr werden alle Gewinne lediglich mit derzeit 15 % Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag besteuert. Insoweit handelt es sich dabei um ein beliebtes Gestaltungsmodell für Immobilieninvestments, auch im Rahmen privater Vermögen.
Allerdings müssen bestimmte Regeln befolgt werden: Die Gesellschaft darf keiner gewerblichen Tätigkeit nachgehen. Es sind nur wenige, sehr eng gefasste Ausnahmen zulässig, etwa bestimmte Leistungen an die Mieter. Verkauft die Gesellschaft hingegen zu viele Objekte in zu kurzer Zeit, kann ein gewerblicher Grundstückshandel angenommen werden, welcher dann zur rückwirkenden Festsetzung von Gewerbesteuer führen kann.
In einem vom Bundesfinanzhof (BFH) im März 2025 entschiedenen Fall hatte eine Immobilien-GmbH innerhalb eines Zeitraums von sechs bis acht Jahren nach der jeweiligen Anschaffung insgesamt 15 Objekte verkauft. Der Gesellschafter C, der seine Anteile über eine Holding hielt, verstarb kurz vor den ersten Veräußerungen.
Hinweis:
Als Indiz für einen gewerblichen Grundstückshandel gilt, wenn innerhalb von fünf Jahren nach Anschaffung mehr als drei Objekte verkauft werden. Bei Verkäufen im Zeitraum von mehr als fünf bis zu zehn Jahren kommt es auf den Einzelfall an, ob eine Veräußerungsabsicht von Anfang an nachgewiesen werden kann. Hierfür spielen verschiedene weitere Indizien eine Rolle, beispielsweise eine Haupttätigkeit des Veräußerers in der Baubranche oder ob die Geschäfte wie bei einem Bauträger organisiert sind. Nach einer Haltezeit von zehn Jahren bis zur Veräußerung ist regelmäßig nicht mehr von gewerblichem Grundstückshandel auszugehen.
Im Besprechungsfall des BFH ging der Betriebsprüfer aufgrund der Vielzahl der Objekte von einem gewerblichen Grundstückshandel aus und wollte noch nachträglich für die Vermietungszeit Gewerbesteuer festsetzen. Allerdings gab es in dem Fall keine Beweisanzeichen, dass schon innerhalb der Fünfjahresfrist eine Veräußerung vorbereitet wurde. Außerdem berücksichtigte der BFH auch den Tod des C als ein Ereignis, das gegen eine länger geplante Veräußerung der Objekte sprach.
Im Ergebnis lag nach Ansicht des BFH kein gewerblicher Grundstückshandel vor. Demnach müssen auch bei einer Überschreitung der Fünfjahresfrist immer noch besondere Umstände hinzutreten, damit eine Gewerblichkeit angenommen werden kann. Allein die Veräußerung einer Vielzahl von Objekten nach Ablauf der Frist rechtfertigt es nicht, eine Gewerblichkeit anzunehmen.
